Договор мены недвижимого имущества: особенности составления, образец и рекомендации. Договор мены недвижимого имущества Форма договора мены недвижимости

При возникновении необходимости поменять место жительства, владельцы недвижимого имущества чаще всего прибегают к осуществлению сделки, связанной с куплей или продажей собственности. Однако встречаются ситуации, когда вместо обмена жилья на определенную сумму денежных средств граждане предпочитают произвести равноценный обмен одного объекта недвижимости на другой. Если вы столкнулись с подобной ситуацией, то стоит иметь в виду, что для подтверждения факта передачи недвижимого имущества между участниками сделки оформляется договор мены. Подробнее ознакомиться с правилами составления соглашения, а также принципами сделки поможет представленная публикация.

Особенности сделки

В соответствии с содержанием , договор мены является договором о передаче недвижимого имущества в собственность от одного владельца другому. Предполагается, что при оформлении двустороннего соглашения у обеих сторон сделки появляются обязательства по обмену объектами недвижимости. Из этого следует, что участники договорных отношений одновременно продают и покупают новую собственность, а значит каждый из них выступает в роли продавца и покупателя. Возможность реализовать две сделки в рамках одной является ключевой особенностью договора мены, что и отличает его от иных типов гражданско — правовых соглашений.

Помимо этого необходимо обратить внимание на следующие характерные особенности договора мены:

Важно знать...

По общим правилам сделка по обмену недвижимым имуществом производится в отношении равных по стоимости объектов. Однако найти равноценное жилье для обмена не просто. Поэтому по закону стороны вправе согласовать сумму доплаты для возмещения той стороне, чья собственность меньше по стоимости;
Запрещено обменивать недвижимое имущество на определенную сумму денежных средств, поскольку это противоречит принципам договора мены;
Соглашение является консенсуальным и возмездным;
В большинстве случаев переход прав собственности к новым владельцам недвижимости осуществляется одновременно. В отдельных ситуациях участники договорных отношений вправе определить разные сроки обмена имуществом и указать их в тексте документа;
При заключении договора мены с равноценными предметами, лица, заинтересованные в обмене прав собственности на недвижимое имущество, освобождаются от уплаты налогов. Если соглашение оформлено с условием внесения доплаты, сумма налоговых выплат будет ниже, чем в случае купли — продажи;
Если недвижимое имущество обладает несколькими собственниками, то перед подписанием договора мены следует получить письменное разрешение третьих лиц на совершение обмена;
Если сделка затрагивает интересы граждан, не достигших совершеннолетнего возраста, то перед оформлением гражданско — правового соглашения требуется согласовать условия сделки с органами опеки и попечительства;
Предметом соглашения имеет право выступать не только недвижимое имущество, но также ценные бумаги, движимая собственность, иные ценности.

Сторонами договора мены могут являться как физические и юридические лица, так и государственные и муниципальные образования. Главным условием является то, что каждая из участвующих в договоре мены сторон обязана подтвердить наличие прав собственности на обмениваемый предмет посредством правоустанавливающих документов. Государственные и муниципальные учреждения могут являться сторонами договора мены, если получено согласие владельца недвижимого имущества на заключение сделки. Допускается осуществление обмена собственности государства на собственность частного лица.

Как оформить договор мены недвижимого имущества?

Законодательством РФ не предусмотрена унифицированная форма договора мены недвижимого имущества. Из этого следует, что гражданско — правовое соглашение оформляется в соответствии с правилами официально — деловой документации:

Грамотное и последовательное изложение информации;
Отсутствие ошибок и опечаток;
Внесение достоверных сведений;
Деловой стиль изложения информации.

Чтобы оформить договор мены недвижимым имуществом правильно, рекомендуется ознакомиться с его общепринятой структурой и содержанием:

Вначале указывается наименование документа, а также дата и место его оформления;
В следующем разделе необходимо обозначить сведения о сторонах сделки. Если заключается договор мены недвижимого имущества между физическими лицами, отмечаются их персональные и контактные данные. При участии юридического лица или государственного учреждения, указывается их наименование;
Особое внимание уделяется характеристике обмениваемых объектов. Поскольку предметами обмены выступает недвижимость, обозначается — месторасположение, этаж или номер дома, общая площадь и площадь каждого объекта в отдельности. При обмене жилого помещения, например, на автомобиль, ценные бумаги, требуется описать их индивидуальные особенности;
При наличии недостатков у предметов договора мены, стороны в обязательном порядке должны быть проинформированы об этом. Сведения о несовершенствах обмениваемых предметов уточняются в содержании соглашения;
Одним из ключевых пунктов договора мены выступает пункт, который касается стоимости предметов сделки. Если стоимость недвижимого имущества не совпадает и обозначенный нюанс не отражен в тексте соглашения, цены на предметы сделки считаются равными. При внесении указанного пункта в документ, в том числе оговариваются сроки, способы и порядок возмещения разницы (в виде денежных средств или иных объектов);
Отмечается обязательство участников договорных отношений, которое заключается в своевременной передаче предмета сделки новой владельцу. Для этого надлежит согласовать и уточнить порядок и сроки обмена;
При наличии прав собственности на недвижимость у третьих лиц или граждан, не достигших совершеннолетнего возраста, надлежит указать в тексте документа о том, что было получено разрешение на заключение сделки и приложить письменное согласие к договору;
Надлежит указать, что недвижимое имущество не находится под арестом, в залоге и не имеет задолженности или обременений;
На случай возникновения спорных ситуаций рекомендуется предусмотреть в тексте соглашения порядок и способы урегулирования соответствующих моментов;
Отдельное внимание требуется уделить мерам наказания, которые будут применены к одной из сторон при несоблюдении условий договора мены;
В завершении документа ставятся подписи, участвующих в процессе, лиц, а также повторно указываются их данные. При участии юридических лиц или государственных учреждений, ставятся печати.

В отличие от государственной регистрации, обращение в нотариальную контору для составления и заверения договора мены, не является обязательным этапом сделки. Участники договорных отношений располагают правом самостоятельно оформить документ и удостоверить его подлинность своими подписями. Впоследствии при обращении в регистрационный орган сотрудники дополнительно проведут проверку договора мены недвижимого имущества и сопутствующих документов. Стоит иметь в виду, что обращение к нотариусу имеет ряд положительных моментов. В их числе правильное составление соглашения и возможность его восстановления в случае порчи или утраты.

Соглашение о мене недвижимого на движимое имущество

Законодательно установлена возможность лиц, заинтересованных в обмене имущества, заключить договор мены в отношении недвижимой и движимой собственности. Соглашение в обязательном порядке составляется в письменном виде с указанием существенных условий двусторонней сделки. Для оформления договора мены недвижимого имущества на движимое, участвующие в сделке лица по желанию могут обратиться к нотариусу. Если стороны приняли решение, что будут самостоятельно составлять документ, тогда надлежит помнить о необходимости согласования следующих ключевых моментов:

Описание характеристик, индивидуализирующих предметы договора мены. К примеру, если обмену подлежит квартира и машина, необходимо указать в содержании документа — адрес, этаж, общая площадь и площадь каждой комнаты в отдельности, какая мебель прилагается, какие имеются недостатки. При описании автомобиля надлежит отметить — марку, цвет, технические характеристики, имеющиеся несовершенства;
Если у третьих лиц имеются права собственности в отношении предметов сделки, надлежит отразить сведения о них в тексте соглашения;
В обязательном порядке определяется и прописывается стоимость объектов гражданско — правового договора. Поскольку участвующие в процессе лица обменивают недвижимое имущество на движимое, важно установить разницу в стоимости объектов и способы ее возмещения. В противном случае владелец наибольшего по стоимости объекта лишится возможности получить доплату.

В остальном структура и содержание договора мены на движимое имущество не отличается от стандартного соглашения.

Договор мены недвижимого имущества на движимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку один из обмениваемых предметов является недвижимостью. Чтобы зарегистрировать документ, требуется написать заявление, подготовить необходимый перечень документации и обратиться в Росреестр.

С доплатой

Одним из ключевых этапов сделки, связанной с заключением договора мены недвижимым имуществом, является этап определения цены каждого из предметов, подлежащих обмену. Неравноценная стоимость обмениваемых объектов недвижимости обуславливает необходимость оформления соглашения на новых условиях.

Договор мены недвижимого имущества с доплатой кроме стандартных пунктов должен включать в себя раздел, отведенный для описания предметов договоренности. Помимо изложения детальных и достоверных сведений, характеризующих объекты сделки, отражается стоимость каждого из них. Если было установлено, что цены на недвижимое имущество, передаваемое по договору мены, отличаются, надлежит обозначить данный нюанс в содержании соглашения. Также требуется отметить сумму, которая должна быть возмещена второму участнику договорных отношений, способы и порядок компенсации.

Помимо возможности возместить разницу в денежном эквиваленте, стороны вправе договориться о компенсации доплаты посредством иной собственности. Например, при обмене меньшего по стоимости дома на другой, можно включить в документ информацию об обмене дома на дом с машиной. Вне зависимости от того, какой объект будет передаваться в собственность, другому лицу следует представить информацию о нем, включая и недостатки.

Порядок регистрации договора мены недвижимого имущества

Основываясь на содержании , государственная регистрация в обязательном порядке осуществляется в отношении всех объектов недвижимого имущества. Это касается и договора мены, в соответствии с которым только один из объектов является недвижимостью. Из этого следует, что право собственности на недвижимое имущество по договору мены возникает после обращения в уполномоченный государственный орган.

Во избежание получения отказа в регистрации договора мены недвижимости, в заявлении надлежит определить список лиц, которые располагают правом собственности на обмениваемые объекты, в том числе и несовершеннолетние дети. Помимо этого указывается, что перед подписанием соглашения было получено письменное разрешение на передачу прав собственности на недвижимое имущество новому владельцу. При несоблюдении обозначенного законодательного требования будет получен отказ в регистрации договора мены.

Для инициирования процесса регистрации двустороннего соглашения, каждый из участвующих в процессе сторон должен подготовить перечень необходимой документации и оформить заявление. Пакет документов вместе с заявлением передается на рассмотрение сотрудникам территориального отдела Росреестра по месту нахождения недвижимого имущества. При этом с физических лиц взимается государственная пошлина в размере двух тысяч рублей, а с юридических лиц в размере 22 тысяч рублей.

При обращении в разные отделения Росреестра для регистрации договора мены (когда недвижимое имущество находится в разных районах), один из органов должен уведомить другой о поступлении документов для регистрации прав собственности. После рассмотрения актов и принятия решения о регистрации договора мены в течение пяти дней, сотрудники одного отделения Росреестра должны оповестить работников другого. При отказе в осуществлении государственной регистрации направляется соответствующее сообщение. В случае принятия положительного решения, по окончании процесса участники сделки получают свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.

Необходимые документы

Поскольку договор мены недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в Росреестре, перед обращением в обозначенное учреждение следует подготовить пакет необходимой документации.

Список документов для регистрации договора мены недвижимого имущества:

Надлежащим образом оформленное заявление, количество — две копии (от каждого из участников гражданско — правового соглашения);
Договор мены в количестве трех экземпляров;
Физические лица предоставляют паспорт, а юридические лица учредительный акт, документ, подтверждающий регистрацию в качестве плательщика налогов и выписка из ЕГРЮЛ;
Чек, удостоверяющий факт оплаты госпошлины;
Кадастровый паспорт недвижимого имущества;
Доверенность, если интересы одной из сторон представляет поверенный в делах;
Документ, свидетельствующий о наличии прав собственности на недвижимое имущество;
Акт приема-передачи к договору мены;
Письменное согласие органов опеки и попечительства на обмен жилья или его части, в котором проживает лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста;
Письменное согласие остальных собственников, если объект договора мены принадлежит также третьим лицам.

Подлежит ли налогообложению?

При подписании договора мены недвижимого имущества, в рамках одной сделки осуществляется сразу две, поскольку одновременно происходит продажа и приобретение собственности. Исходя из этого, в отношении указанного соглашения действуют похожие условия налогообложения, как и к договору купли — продажи.

Особенности налогообложения:

Равные по стоимости обмениваемые объекты не облагаются налогом;
При неравноценной стоимости предметов соглашения взимается налоговый сбор в размере 13 процентов от дохода, который был получен одной из сторон за реализацию недвижимого имущества;
Обязанностью по уплате НДФЛ обладают только те собственники, которые владели предметом сделки меньше трех лет с момента приобретения (вне зависимости от основания приобретения прав собственности — покупка, дарственная, наследование);
Если недвижимое имущество принадлежит владельцу больше трех лет, он обладает возможностью воспользоваться правом на получение налогового вычета в счет налога, который должен быть уплачен лицом.

Важно обратить внимание, что сокрытие истинной доплаты или размера недвижимого имущества, передаваемого по договору мены, влечет за собой привлечение к ответственности. Поэтому при внесении сведений в содержание соглашения целесообразно указывать точные суммы.

Если две стороны сделки решили обменяться своими квартирами, они составляют договор мены. Образец этого документа, подробная инструкция по его составлению, а также порядок регистрации в государственных органах – все это подробно рассматривается в представленном ниже материале.

Такой тип сделки, как обмен одного имущества на другой, предусмотрен гражданским законодательством. Причем в Гражданском кодексе указано, что к обмену применяются те же нормы, что и к купле-продаже. Поэтому считается, что в данной сделке каждая сторона одновременно выступает и покупателем, и продавцом.

По смыслу статьи каждый гражданин вправе обмениваться своим имуществом на любые другие объекты, т.е. собственник имеет право поменять квартиру на:

другую квартиру;
частный дом, в том числе загородный;
дачу и другие виды недвижимости.

Также можно совершить мену квартиры на автомобиль, другие ценные имущественные объекты.

На практике можно встретить понятие «мена» и «обмен» квартир. В первом случае предполагается, что сделка происходит между собственниками недвижимости, которые имеют право распоряжаться ею любыми способами. Если же говорят об обмене, имеют в виду сделку с муниципальными квартирами, которые принадлежат государству (жильцы проживают как наниматели по договору социального найма). Однако зачастую слова употребляют как в том, так и в другом смысле, что не является грубой ошибкой.

Порядок обмена регулируется не только гражданским, но и жилищным законодательством. На такую операцию необходимо получить согласие как со стороны государственного органа (обычно это местная Администрация), так и всех остальных проживающих.

Таким образом, обмен – это частный вид сделки по купле-продаже недвижимости. Для его осуществления необходимы те же самые документы, что и в обычном случае. Но в первую очередь сторонам следует точно определиться со стоимостью обоих объектов недвижимости:

если цена одинаковая, обмен равноценный;
если цены отличаются, происходит обмен с доплатой в виде наличных средств (или кредитных денег, субсидий от государства и т.п.).

Образец и инструкция по составлению

Единого образца этого документа нет, поэтому стороны могут скачать любой бланк, приспособить текст под свой случай и распечатать документ, подписав его. В названии договора можно сразу отразить вид обмена – равноценный или с доплатой. Эти документы будут отличаться только одним пунктом, связанным с порядком передачи средств в качестве доплаты.

ФИО сторон, предмет договора

Существенными условиями такой сделки является описание ее сторон (ФИО, паспортные данные), а также характеристик объекта (адрес, документы, подтверждающие право собственности).

Каждый из владельцев квартир именуется «Стороной», потому что он одновременно выступает и продавцом, и покупателем. В предмете необходимо детально прописать, что каждая сторона обязуется предать объект недвижимости другой стороне. Также ссылаются на документы, согласно которым граждане владеют данным имуществом (свидетельства о собственности).

Описание стоимости квартир и порядок расчетов

Стороны обязательно должны отразить стоимость своих квартир (даже если совершается равноценный обмен). Если оценка вызывает споры, можно воспользоваться услугами частных компаний. В случае неравноценного обмена, прописывается величина разницы, а также порядок доплаты: кто, кому и каким образом (наличными, банковским переводом, в какой момент) доплачивает. В этом же пункте можно указать, что стороны делят между собой пополам все расходы, которые связаны с оформлением документы и регистрацией сделки.

Обязательства и ответственность сторон

Отдельным пунктом можно прописать, что именно должно стать результатом сделки, т.е. какие обязательства берут на себя собственник друг перед другом:

передать объекты недвижимости;
гарантия того, что объекты не обременены , залогом, претензиями третьих лиц;
в помещениях нет дефектов, они пригодны для проживания.

В заключительной части прописывают необходимость составления квартиры, порядок возможного расторжения. В конце стороны прописывают свои ФИО, паспортные данные, ставят подписи с расшифровками (фамилия, инициалы).

Пошаговая инструкция по обмену квартирами

Любая операция с недвижимостью сопряжена с потенциальными рисками (подложные документы, недостатки квартиры, уклонение от исполнения обязательств по договору и т.п.). Поэтому обмен лучше проводить со знакомыми людьми или . Если такой возможности нет, нужно проявить особую внимательность при совершении сделки, при необходимости воспользоваться услугами нотариуса или профессионального юриста.

Шаг 1. Сбор необходимых документов

Собственники должны принести одинаковый набор документов (указан минимально необходимый перечень):

паспорта;
документы на квартиру;
договор мены.

Шаг 2. Регистрация договора

Распространены вопросы, связанные с тем, нужно ли регистрировать договор мены. При этом есть мнение о том, что регистрации подлежит только договор купли-продажи. Такая точка зрения ошибочна: любой договор приобретения недвижимости (за деньги, в результате дарения, по завещанию и т.п.) подлежит обязательной государственной регистрации. В день регистрации сделки обе стороны лично или через представителей, действующих по нотариально заверенной доверенности, приходят вместе с описанными документами в отделение Росреестра или .

После подачи заявления и оплаты госпошлины (2000 рублей) необходимо ожидать в течение 5-10 рабочих дней. Затем документы будут готовы: обоим владельцам выдают погашенные свидетельства о собственности на прежние объекты и на новые квартиры (этот документ в настоящий момент полностью заменил свидетельство о собственности, которое больше не выдается).

Шаг 3. Оплата налога НДФЛ

Поскольку законодательство воспринимает обмен квартирами как сделку купли-продажи, считается, что вместе с новым объектом недвижимости собственник получает и доход. Этот доход облагается налогом НДФЛ, который составляет 13% от суммы, превышающей 1 миллион рублей. Например, новая квартира стоит 4 миллиона рублей, тогда собственнику следует оплатить 13% от 3 миллионов, т.е. 390 тысяч рублей.

Срок оплаты налога – не позднее 15 июля. При этом необходимо подать декларацию, которая оформляется по форме 3-НДФЛ (до 30 апреля). В обоих случаях речь идет о годе, который следует за годом совершения обмена. Например, сделка произошла 27 декабря 2017 года. Тогда налог нужно оплатить до 30 июля 2018 года.

Если смотреть всю историю развития сделок, то можно сказать, что договор мены возник гораздо ранее, чем купля-продажа. С давних времен люди обменивались между собой имуществом, которое им принадлежало. О том, что представляет собой договор мены с точки зрения закона в наши дни, читайте в статье.

Мена регулируется главой 31 ГК РФ. Согласно гражданскому законодательству, по договору мены добровольно передаются имущественные права на вещь в обмен на получение имущественных прав на другую вещь.

В соответствии со ст. 567 ГК РФ, участники обмена признаются продавцом и покупателем, а к договорам такого типа применяется регламент сделок купли-продажи. По умолчанию предполагается, что предметами обмена будет равноценное имущество. Если это не так, то за предмет большей стоимостью осуществляется доплата.

По договору мены может быть передано следующее имущество:

транспортные средства;
постройки, здания, сооружения;
квартиры, комнаты, жилые дома;
земельный участок;
другие виды движимого и недвижимого имущества.

Стороны договора мены фактически передают друг другу права собственности на объекты.

В некоторых случаях допускается заключение устного договора мены. Это возможно, если стоимость имущества менее 10 МРОТ.

Несмотря на то, что ст. 567 ГК РФ четко дает понять, что обмен и купля-продажа практически одинаковые сделки. Однако разница все же есть. Главное отличие в том, что при купле-продаже одна сторона всегда передает другой денежные средства, что при обмене происходит только, если вещи признаются не равноценными.

Стороны договора мены

Участниками мены могут быть физические лица и организации. Допускаются смешанные сделки, когда одной стороной выступает частный собственник, а другой – юридическое лицо. Физические лица могут быть гражданами РФ, лицами без гражданства и иностранцами.

Выступать стороной договора обязательно должен собственник обмениваемой вещи. Когда собственников несколько и один из них не согласен на обмен, сделка признается незаконной.

Осуществлять обмен жилья вправе также граждане, проживающие в государственных или муниципальных квартирах на основании договора . На эту процедуру должны дать согласие все члены семьи. В подобной ситуации передается только право пользования жилым помещением.

Заключение договора мены квартиры

При обмене жилыми или нежилыми помещениями всегда составляется письменный договор мены. В результате сделки собственники обмениваются имущественными правами на недвижимость и регистрируют переход в Росреестре. По итогам на руках у каждого участника будет выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на объект.

В идеальном варианте стороны обмениваются равноценным имуществом, но так бывает далеко не всегда. Часто осуществляются следующие типы обмена:

квартира меняется на автомобиль;
большая квартира меняется на несколько меньших по площади и др.

Все нюансы, касающиеся предмета сделки, отражаются в тексте соглашения.

Сторонами может быть заключен предварительный договор мены. Это делается для обеспечения гарантий, что итоговая сделка действительно произойдет в будущем. Чтобы защитить свои интересы, стороны прописывают в тексте предварительного соглашения:

согласие собственников на осуществление обмена;
дату заключения сделки;
порядок передачи помещений и прав на них;
штрафные санкции за невыполнение обязательств.

Существенные условия

Условия, без указания которых, сделка будет считаться недействительной:

Предмет договора – квартира, дом, отдельное помещение.
Характеристика предмета договора – этажность, адрес местоположения, площадь, кадастровый номер и т.д.
Стоимость объекта недвижимости.
Указание граждан, которые вправе пользоваться помещением. Если они отсутствуют, это тоже нужно прописать.
Соглашение по всем пунктам договора.

Без указания вышеперечисленных условий сделка признается недействительной, соответственно, переход прав осуществлен не будет.

Дополнительные пункты

Законодательно установленного образца договора мены не существует, но помимо существенных условий стороны включают в текст соглашения и дополнительные пункты. К ним относятся:

наименования сторон;
паспортные данные или реквизиты сторон;
дата и населенный пункт заключения сделки;
форс-мажорные обстоятельства и порядок действий при их наступлении;
подписи сторон.

В некоторых случаях целесообразно указать срок. В теории собственники обмениваются правами на имущество единовременно. Однако с практической точки зрения это почти не осуществимо. Когда одна из сторон получает документы на квартиру раньше, чем другая, договор должен иметь срок действия. По его истечению получить выписку из ЕГРН будет невозможно.

Нотариальное заверение

Законом не предусмотрена необходимость заверять сделку нотариально. Вопрос обращения в нотариальную контору стороны решают самостоятельно.

Участники обмена могут составить типовой договор и обратиться непосредственно в Росреестр или МФЦ для осуществления регистрации прав. По большому счету сотрудники учреждений выполняют те же функции, что и нотариус – проверяют документы на подлинность и удостоверяют их.

Тем не менее, в обращении к нотариусу есть смысл. Несомненный плюс заверения – удостоверение юридической чистоты и корректности договора. Еще одно преимущество в том, что в нотариальной конторе будет храниться экземпляр документа. Если одна из сторон потеряет договор, его всегда можно восстановить.

Обращение к нотариусу подразумевает возникновение дополнительных расходов. Стоимость услуг рассчитывается исходя из стоимости жилья, и может составлять 0,15-0,3 %. Плюс к этому потребуется оплатить техническую работу нотариуса.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Регистрация договора

Права собственности перейдут к участникам сделки после выполнения трех действий:

Регистрация договора мены и внесение корректировок в Росреестр.
Фактический обмен, подтвержденный подписанными актами приема-передачи.
Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности на предмет договора.

Чтобы осуществить эти этапы потребуется предоставить следующие документы:

заявления участников обмена;
общегражданские паспорта или учредительные документы организации;
доверенность для представителей сторон;
квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины (за регистрацию права собственности нужно заплатить 2000 рублей);
кадастровые и технические паспорта объектов;
договор мены в трех экземплярах;
нотариальное согласие или личное присутствие супругов (если передаваемое имущество является совместно нажитым;
свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на предметы обмена;
согласие третьих лиц, если передаваемый объект обременен;
согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников не достиг совершеннолетия.

Для прохождения государственной регистрации необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ по месту нахождения одного из предметов обмена. Для последующей регистрации права собственности следует обращаться по месту нахождения каждого из объектов соответственно.

Расторжение сделки

Расторжение договора возможно по соглашению сторон или по решению судебных органов. Согласно ст. 453 ГК РФ, требовать возвращения предмета сделки до ее расторжения невозможно.

Для обращения в суд должны быть веские основания, которые возможно подтвердить. К таким основаниям относят:

подписание документы под влиянием угроз жизни или здоровью;
введение в заблуждение относительно содержания договора;
допущение намеренных или случайных ошибок в тексте документа, которые оказывают влияние на смысл договоренностей;
одна из сторон была введена в заблуждение относительно предмета или природы сделки;
несоблюдение условий договора.

Обратиться в суд можно до истечения срока исковой давности, который составляет максимум три года. Для некоторых случаев срок исковой давности меньше и составляет один год.

При неудовлетворении результатом сделки одной из сторон необходимо попытаться урегулировать ситуацию, не обращаясь в суд. Расторжение в одностороннем порядке невозможно.

Прежде чем подавать исковое заявление инициатор расторжения должен направить второй стороне письменное предложение о мирном урегулировании вопроса. В суд следует обращаться только после несогласия или игнорирования предложения.

Как оформить обмен?

Алгоритм обмена выглядит так:

Поиск второго участника обмена.
Составление договора мены.
Подготовка пакета документов для регистрации.
Оплата государственной пошлины.
Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности.

Нередко такие сделки заключаются между родственниками. Но если необходимо обменять жилье, а подходящего для совершения сделки нет, помочь могут специализированные агентства недвижимости.

При составлении договора мены необходимо четко прописывать условия сделки. Если объекты равноценные, то важным будет указание срока вступления в новые права. Когда обмен неравноценный, то в тексте документа указывается стоимость компенсационной выплаты.

Налог при обмене недвижимости

Договор мены не подлежит налогообложению, если происходит обмен равноценными объектами. Это прописано в ст. 658 ГК РФ.

Когда объекты имеют разную стоимость, и одна из сторон платит компенсацию, эта сумма признается доходом и облагается налогом. Его размер составит 13% от разницы между стоимостью объектов. Избежать выплаты можно, оформив налоговый вычет в ФНС или по месту трудовой деятельности.

Эти правила действуют, если недвижимость находится в собственности менее трех лет. Помимо непосредственно уплаты налога, потребуется сдать в налоговую декларацию.

Обмен квартиры с материнским капиталом

Нередко возникает необходимость доплатить материнским капиталом при неравноценном обмене. Однако такая возможность законодательно не допускается.

Есть два альтернативных варианта действий:

Получение ипотеки на квартиру и полное погашение материнским капиталом и средствами от продажи существующего жилья.
Оформление ипотеки и частичное погашение материнским капиталом.

И в том и в другом варианте не обойтись без ипотеки, а вместо договора мены будет осуществлена сделка купли-продажи. Для оформления обязательно нужно получить согласие органов опеки и попечительства на выписку ребенка для последующей прописки в лучшем жилом помещении.

Таким образом, изначально нужно обратиться в банк. А затем в Росреестр для удостоверения сделки, если все нюансы будут улажены, а документы подготовлены. К пакету необходимых бумаг необходимо приложить сертификат на получение государственной поддержки.

Сделки, в которых фигурирует материнский капитал, не облагаются государственной пошлиной. А вот налог при продаже имущества в размере 13 % потребуется заплатить, если реализованное жилье находилось в собственности менее трех лет.

Если у вас возникли сложности с договором мены, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Введите вопрос в специальное поле на сайте.

Оформление договора мены – наиболее безопасный вариант. Риск столкнуться с мошенниками или аферистами в этом случае минимален. Несмотря на это, все же рекомендуем получить консультацию юриста перед подписанием договора.

Договор мены недвижимости _________________________ _________________________ _________________________, в лице _________________________, действующего на основании _________________________, именуемое в дальнейшем «Сторона 1», с одной стороны, и _________________________, в лице _________________________, действующего на основании _________________________, именуемое в дальнейшем «Сторона 2», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем: 1. Предмет договора 1.1. Сторона 1 обязуется передать Стороне 2 в собственность объект недвижимого имущества, поименованный в настоящем договоре как Объект 1, а Сторона 2 обязуется в обмен передать Стороне 1 объект недвижимого имущества, поименованный в настоящем договоре как Объект 2, а вместе именуемые - Объекты. 1.2. Под Объектом 1 понимается квартира, расположенная на _________________________ этаже _________________________-этажного дома, состоящая из _________________________ комнат, имеющая общую площадь _________________________ кв. м, в том числе жилую - _________________________ кв. м. Указанная квартира принадлежит Стороне 1 на праве собственности на основании _________________________ от _________________________ N _________________________, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № _________________________, выданной _________________________. Право собственности на квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости _________________________, запись регистрации номер _________________________. Стоимость квартиры составляет _________________________ рублей. 1.3. Сторона 1 доводит до сведения Стороны 2, а Сторона 2 к сведению принимает, что на момент заключения настоящего договора лиц, предусмотренных ст. 558 ГК РФ, сохраняющих право пользования и проживания в квартире, не имеется. 1.4. Сторона 1 доводит до сведения Стороны 2, а Сторона 2 к сведению принимает, что на момент заключения настоящего договора в отношении Объекта 1 существуют следующие обременения (ограничения в использовании): _________________________ в соответствии с _________________________ сроком на _________________________. 1.5. Под Объектом 2 понимается квартира, расположенная на _________________________ этаже _________________________-этажного дома, состоящая из _________________________ комнат, имеющая общую площадь _________________________ кв. м, в том числе жилую - _________________________ кв. м. Квартира принадлежит Стороне 2 на праве собственности на основании _________________________ от _________________________ N _________________________, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № _________________________, выданной _________________________. Право собственности на указанную квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости _________________________, запись регистрации номер _________________________. Стоимость квартиры составляет _________________________ рублей. 1.6. Сторона 2 доводит до сведения Стороны 1, а Сторона 1 к сведению принимает, что на момент заключения настоящего договора лиц, предусмотренных ст. 558 ГК РФ, сохраняющих право пользования и проживания Объектом 2, не имеется. 1.7. Сторона 2 доводит до сведения Стороны 1, а Сторона 1 к сведению принимает, что на момент заключения настоящего договора в отношении Объекта 2 существуют следующие обременения (ограничения в использовании): _________________________ в соответствии с _________________________ сроком на _________________________. 2. Цена договора и порядок расчетов 2.1. Стоимость обмениваемых Объектов является равноценной. 3. Условия передачи объектов 3.1. Объекты должны быть переданы одновременно _________________________. 3.2. Передача Объектов осуществляется на основании передаточных актов, подписываемых Сторонами, одновременно с подписанием настоящего договора. 3.3. Риск случайной гибели или случайной порчи Объектов несет каждая Сторона в зависимости от того, какая из них обладала правом собственности на Объект в момент его случайной гибели или повреждения. 3.4. Переход права собственности на Объекты подлежит государственной регистрации, и право собственности на Объекты возникает у Сторон с момента такой регистрации. 3.5. Расходы, связанные с регистрацией перехода права собственности, передачей и принятием Объектов, несет Сторона 1. 3.6. Стороны удовлетворены качественным состоянием обмениваемых Объектов недвижимого имущества, осмотрели их до подписания настоящего договора, каких-либо дефектов или недостатков, о которых не было сообщено, не обнаружили. 3.7. Стороны обязаны освободить принадлежащие им Объекты от находящихся в них предметов и иного имущества в _________________________. Оставленными предметами и иным имуществом новый собственник вправе распорядиться по своему усмотрению. 4. Ответственность сторон 4.1. Сторона, у которой третьим лицом изъят Объект недвижимого имущества, приобретенный по настоящему договору, вправе потребовать от другой Стороны возврата Объекта недвижимого имущества, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков, если Сторона, признающаяся продавцом товара, не докажет, что Сторона, признающаяся покупателем, знала или должна была знать о наличии этих оснований. 4.2. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. 4.3. Сторона, допустившая нарушение установленного настоящим договором срока передачи объекта недвижимого имущества, уплачивает другой Стороне неустойку за каждый день просрочки в размере _________________________ % от стоимости имущества. 4.4. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой Стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. 4.5. В случае расторжения настоящего договора или признания его недействительным, а также в случае отказа в государственной регистрации перехода права собственности, Стороны обязаны вернуть друг другу все полученное ими по сделке. 4.6. В случае, если расторжение договора или признание его недействительным, отказ в государственной регистрации перехода права собственности произошли в результате действий или бездействия одной из Сторон, то виновная Сторона должна возместить другой Стороне причиненные убытки, а также все расходы, связанные с подготовкой, оформлением настоящего договора, и регистрацией перехода права собственности, если иное не предусмотрено действующим законодательством. 5. Порядок разрешения споров 5.1. Все споры и разногласия, возникающие в связи с исполнением настоящего договора, Стороны будут стремиться решить путем переговоров. 5.2. В случае недостижения согласия между Сторонами спор передается на рассмотрение в _________________________. 5.3. При ведении Сторонами претензионной работы срок рассмотрения претензии и предоставления ответа на нее составляет _________________________ дней с даты получения претензии. 6. Заключительные положения 6.1. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых хранится в делах органа регистрации прав, а остальные выдаются Сторонам. 6.2. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств. 6.3. Все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего договора. 6.4. Настоящий договор может быть расторгнут до окончания срока его действия по соглашению Сторон или решению суда по основаниям, установленным действующим гражданским законодательством Российской Федерации. 6.5. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми договор связывает гражданско-правовые последствия для Сторон настоящего договора, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения Стороне или ее представителю. Юридически значимые сообщения подлежат передаче путем _________________________. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило Стороне, которой оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от нее, не было ей вручено или Сторона не ознакомилась с ним. 6.6. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации. 7. Реквизиты и подписи сторон Сторона 1 _________________________ _________________________ М. П. Сторона 2 _________________________ _________________________ М. П.