На фоне экономического «тумана» и девальвации национальной валюты начали расти и инвестиционные риски в сфере строящегося жилья. Главные опасения дольщиков – повторение ситуации 2008-го года. То есть, замораживание проектов и разорение застройщиков. Права дольщиков сегодня призван защитить ФЗ-214. Каковы гарантии защиты прав дольщиков сегодня, и какими конкретно правами они обладают?
Условия долевого строительства по ФЗ-214, которые необходимо соблюдать
Объект договора, его непосредственная стоимость, а также срок его реализации определяются ДДУ (прим. договором долевого участия), который заключается соответственно ФЗ-214. Данные условия договора, соответственно ст.450 ГК, поменять в одностороннем порядке не представляется возможным:
- Характеристики объекта, а также сроки возведения строго соответствуют той проектной декларации, что публикуется/подтверждается на официальном сайте застройщика.
- Стоимость объекта должна соответствовать той, что закреплена договором.
- ДДУ строго определен и гарантийный срок на каждый конкретный объект строительства (долевого).
- Следствие нарушения условий, прописанных в ДДУ, для застройщика – весьма серьезные санкции.
- Привлечение средств дольщиков, соответственно ФЗ-214, возможно для застройщика исключительно после публикации проектной декларации, после получения разрешения на возведение данного объекта, после установленной законом процедуры оформления права собственности либо же оформления аренды/субаренды на участок. Говоря кратко, дольщик, заключающий договор, может не волноваться на тему – согласован ли проект.
- Стоит отметить, что обязательства перед дольщиками застройщик обеспечивает также и залогом, в качестве которого выступает земельный участок (или же право аренды данного участка), страхование гражданской ответственности либо поручительство банковской организации.
Государственная регистрация ДДУ.
Одной из ключевых проблем долевого строительства (до принятия закона) была возможность заключения сразу нескольких договоров на одну квартиру. Сегодня же ДДУ, благодаря новому закону, подлежит непременной государственной регистрации. А значит, данной проблемы больше не существует.
Гарантии сроков и качества строительства по ФЗ-214 – какие права есть у дольщиков?
Что говорит закон о гарантиях сроков?
Обязательным и значительным условием ДДУ является срок непосредственной передачи жилья дольщику. Этот срок прописывается в договоре, и соблюдение данного условия для застройщика обязательно. При несоблюдении сроков возведения конкретного объекта и его следующей сдачи в эксплуатацию (независимо от причин) застройщик обязан предупредить о данной ситуации дольщика исключительно в письменной форме за 60 дней до окончания того срока, что прописан в ДДУ, после чего предложить дольщику заключение доп/соглашения об изменениях данных сроков.
Что говорит закон о гарантиях качества?
Согласно 7-й статье вышеописанного закона, качество квартиры, передаваемой застройщиком дольщику, должно строго соответствовать всем прописанным условиям ДДУ, проектной документации, а также всем известным требованиям технических/градостроительных регламентов и прочим требованиям обязательного характера. При обнаружении несоответствий условиям (одному условию) дольщик имеет право на…
- Соразмерное снижение цены ДДУ.
- На возмещение всех расходов, понесенных дольщиков в связи с устранением дефектов/недостатков.
- Или же на безвозмездное устранение всех недостатков самим застройщиком.
При невыполнении застройщиков всех законных требований дольщика у последнего появляется право на разрыв договора в одностороннем порядке, а также на требование возврата всех вложенных им денежных средств с последующей уплатой процентов.
Также важно помнить:
- Отсутствие в договоре такого пункта, как «застройщик не несет ответственности за возможные недостатки объекта» - не повод опускать руки. Согласно 7-й статье закона, дольщик вправе оспорить данные условия в судебном порядке.
- Относительно договоров, что заключены не юр/лицами для предпринимательской деятельности, а физическими - из семейных нужд, действует закон РФ о защите прав потребителей (со всеми из него вытекающими последствиями для застройщика).
- Соответственно ФЗ-214, гарантийный срок, касающийся самого объекта, не может составлять менее 5-ти лет. А для инженерного/технологического оборудования на возведенном объекте этот гарантийный срок составляет не менее 3-х лет. Начало указанного срока – это момент подписания документа (акта) о передаче жилья дольщику.
Претензии касательно качества строительства дольщик имеет право предъявить застройщику в течение всего объявленного гарантийного срока.
Возможно ли расторжение договора о долевом строительстве – какие права есть у дольщиков по ФЗ-214?
Начиная с 1 апреля 2005 года взаимоотношения застройщика и покупателя строящейся квартиры, называемого дольщиком, регулируются Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а основным механизмом реализации квартир в новостройках стал договор долевого участия. Закон 214, несмотря на то, что далеко не все застройщики соглашаются ему следовать, все-таки сократил число мошенников и оградил покупателей жилья от некоторых проблем, но, увы, не от всех.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
И вот « » решил как следует разобраться, от чего защищает и главное – не защищает договор долевого участия.
Реальная защита
ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» должен был защитить покупателей новостроек от произвола, который творился на рынке, то есть, от откровенных обманщиков, вообще не собирающихся начинать стройку, а лишь выманивающих денежки у доверчивых граждан, от «двойных» продаж одной и той же квартиры, от незаконного строительства и бесцеремонных изменений проектной документации уже в процессе возведения объекта, от некачественных строительных работ и срыва сроков сдачи дома.
Эти проблемы предполагалось решить, прежде всего, с помощью запрета «серых» схем и внедрения договора долевого участия (договора участия в долевом строительстве, ДДУ), подлежащего обязательной регистрации в Росреестре. «Тем более, что закон обязал государственного регистратора проверять правоустанавливающие документы застройщика на земельный участок и наличие разрешения на строительство перед тем, как зарегистрировать первый договор долевого участия в проекте», - рассказывает Роман Казанцев, директор правового департамента компании «СтройМенеджмент».
Данная мера дала покупателям некие гарантии, что их деньги пойдут на конкретную стройку, а не на фиктивную, и они получат право требования на определенную квартиру с вполне определенными характеристиками. «То есть были минимизированы риски вложений в строительство без необходимого разрешения и правоустанавливающих документов на земельный участок и в проекты, которые возводятся на заложенном земельном участке, а также риск признания договора участия в долевом строительстве незаключенным по причине отсутствия точных сведений о приобретаемой квартире», - сообщает Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ».
Снижению этих рисков способствовала и бОльшая степень информированности, ведь закон обязал застройщиков еще до начала продаж публиковать в открытых источниках проектную документацию. «Процесс строительства стал более открытым, застройщики стали раскрывать информацию как о себе, так и о других участниках строительства - генеральном подрядчике, проектировщике и т.п., а также о самом проекте – его технических характеристиках, планировке, сроках реализации, стоимости и пр.», - говорит Дмитрий Гринин, вице-президент, директор имущественно-правового Департамента компании «Галс-Девелопмент» .
Конечно, все это позволило покупателям выбирать более надежный на их взгляд объект. Тем не менее, как показывает практика, рассматриваемый закон так и не решил до конца ни одной проблемы.
Ведь часть новостроек даже сегодня, спустя почти 8 лет с даты принятия документа, умудряются продавать через векселя или по предварительным договорам купли-продажи и договорам соинвестирования.
Кроме того, даже если застройщик действительно застройщик и не собирается убегать, в наших российских реалиях, хотя 214 закон это и запрещает, он вполне может начать стройку без соответствующего разрешения и опубликования проектной декларации, либо на участке, который не предназначен для жилищного строительства, что чревато серьезными изменениями в проекте, нарушением сроков сдачи дома, а то и признанием его незаконной постройкой. К счастью, таких историй становится все меньше, но порой они все же случаются.
Как считают эксперты рынка недвижимости, практически полностью 214 закон защищает лишь от «двойных» продаж, «так как каждый договор долевого участия должен проходить обязательную регистрацию в Росреестре, где приобретаемая по договору квартира проверяется на предмет нахождения в собственности третьих лиц», - объясняет Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер». И более того, ДДУ считается заключенным только с даты государственной регистрации. Но даже тут не все гладко. Например, застройщик может продать квартиру еще раз (и даже не один раз) по любой другой схеме, например, по предварительному договору купли-продажи, который не нужно регистрировать в Росреестре. В таком случае при регистрации ДДУ квартира будет выглядеть «чистой», но при сдаче дома появится еще один покупатель, и судов не избежать. Правда, дело, скорее всего, решится в пользу того претендента, который заключил ДДУ, но время и нервы никто не возместит. Таким образом, можно утверждать, что 214 закон защищает от двойных продаж только по законным схемам. Однако известно несколько случаев, когда застройщик умудрялся продать одну и ту же квартиру два раза даже по ДДУ. Возможности для этого, в принципе, есть. К примеру, процесс регистрации может затягиваться на очень долгий срок (это противоречит правовым нормам, согласно которым первый для конкретной договор должны регистрировать не более месяца, а последующие - не более 5 дней, но в практике бывает всякое), а пока ДДУ не зарегистрирован его как бы и нет, даже если будущий дольщик внес за нее существенный аванс, а следовательно объект можно продавать второй раз. Да и сговор между застройщиком и регистратором, естественно, исключать нельзя.
Различные мошеннические схемы могут быть направлены и на нецелевое использование полученных застройщиком средств, хотя от этого закон тоже защищает довольно эффективно. «Ежеквартально застройщик обязан сдавать в орган по надзору за долевым строительством (в Москве это Москомстройинвест) отчетность, в которой содержатся сведения о количестве проданных квартир, полученных и израсходованных денежных средствах и количестве переданных дольщикам объектов», - рассказывает Роман Казанцев («СтройМенеджмент»), при таких проверках растратить денежки дольщиков очень сложно, но и это возможно. А что уж говорить о проблемах, причины которых кроются не в мошеннических действиях, а в халатности подрядчика и субподрядчиков или в финансовом положении застройщика и недобросовестности некоторых его должных лиц, а то и в конъюнктуре рынке или в мировой экономике.
Гарантии нет?
Так ФЗ 214 не гарантирует качество будущей квартиры и даже те ее параметры, которые указываются в ДДУ, например, метраж или планировку, так как застройщик может вносить изменения в проектную документацию – правда, по согласованию с дольщиками, но на практике согласование достигается обычно быстро: большинство людей хотят побыстрее получить жилье и готовы на изменения и уступки. Здесь также стоит отметить, что в большинстве случаев фактический размер квартиры по результатам обмера БТИ, который осуществляется после завершения строительства дома, отличается от зафиксированного в ДДУ, в бОльшую или меньшую стороны. В первом случае дольщику приходится доплачивать за «лишние» квадратные сантиметры, а во втором – застройщик должен вернуть ему излишне уплаченные деньги, однако обычно доплату собирают очень активно, а вот переплату возвращать не спешат, и иной раз даже приходится прибегать к суду.
Что же касается качества, в законе 214, конечно, есть статья 7 «Гарантии качества, предусмотренные договором», но ее ведь можно и нарушить. Согласно этой статье застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру, качество которой соответствует условиям договора, строительным нормам, требованиям технических и градостроительных регламентов (среди них технический регламент о безопасности зданий и сооружений и технический регламент о требованиях пожарной безопасности), проектной документации и другим обязательным требованиям. Если же передаваемая квартира не соответствует хотя бы одному из перечисленных требований и это привело к ухудшению ее качества или сделало непригодной для проживания, покупатель (он же дольщик) может не подписывать передаточный акт (квартиры в новостройке передаются по такому акту или аналогичному документу), а требовать от застройщика составления акта о несоответствие объекта (дефектный акт), а также на выбор:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (он указывается в акте несоответствия);
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Однако, как отмечает Роман Казанцев («СтройМенеджмент»), застройщик может игнорировать требования дольщика и не исполнять закон в добровольном порядке, тогда прямая дорога в суд, а это значит, трата времени, нервов и денег на юристов. К тому же в суд надо предоставить доказательства, что квартира действительно ненадлежащего качества. «Для этого дольщику потребуется эксперт-строитель, который сможет провести экспертное исследование. И вместе с подачей искового заявления нужно заявлять ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы со списком вопросов для эксперта. При этом застройщик может предложить суду свою кандидатуру эксперта, а конечное слово в выборе остается за судом, - рассказывает Роман Казанцев («СтройМенеджмент»). – А решение по делу во многом зависит от содержания экспертного заключения: найдет ли эксперт нарушение качества или не найдет, и на какую цифру он выйдет при подсчете расходов по устранению дефектов. Судья, как правило, опирается на выводы, содержащиеся в экспертном заключении».
Но даже если застройщик признал, что квартира ненадлежащего качества, он может очень долго тянуть с устранением недостатков или выплатой компенсации в надежде, что дольщик, желающий поскорее переехать, все ему простит. В таком случае, как сообщает Наталья Сергеева, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» , участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, потребовав от застройщика возврата денег. Правда, действовать придется все равно через суд и вернуть, скорее всего, удастся лишь ту сумму, которую дольщик заплатил, а не рыночную стоимость жилья.
«В принципе, закон 214 обязывает сторону, не исполнившую своих обязательств по договору, возместить другой стороне убытки в полном объеме, что предполагает возможность получить денежную компенсацию, соразмерную рыночной стоимости квартиры», - говорит Наталья Сергеева, но это часто только в теории. «Также в теории можно взыскать с застройщика проценты за пользование вышеуказанными денежными средствами со дня передачи их застройщику их по договору», - добавляет Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» . Согласно статье 395 Гражданского кодекса РФ за один день они составляют 1/365 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Но недостатки квартиры могут проявиться уже после заселения, и даже через несколько лет. На этот случай договором долевого участия устанавливается гарантийный срок. Как сообщает Дмитрий Гринин («Галс-Девелопмент»), для объекта долевого строительства (т.е. квартиры) он составляет не менее пяти лет, а для технологического и инженерного оборудования, входящего в состав квартиры – не менее 3 лет. В течение этого периода застройщик также обязуется либо устранить недостатки либо выплатить дольщику компенсацию, но опять же добровольно на это соглашаются далеко не все и приходится идти в суд. «Но как показывает практика, из-за длительных сроков рассмотрения дел в судах и необходимости нести расходы на юриста многие дольщики предпочитают устранять мелкие недостатки своими силами, либо смиряются с тем, что квартира не совсем качественная», - говорит Роман Казанцев («СтройМенеджмент»). На деле в суды обращаются только, если недостатки очень серьезные. Однако их наличие вовсе не гарантирует судебное решение в пользу покупателя жилья: застройщик освобождается от ответственности, если докажет, что недостатки произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, нарушения требований технических и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу эксплуатации, ненадлежащего ремонта объекта, проведенного дольщиком и т.п. Таким образом, потребуется экспертиза, и кстати, она действительно может показать, что в дефектах виноваты сами жильцы, ведь новостройки очень часто переустраиваются и перепланируются, либо эксплуатирующая организация. Тогда судиться придется уже с ней.
«А еще закон 214 не распространяется на общее имущество многоквартирного дома после передачи застройщиком объектов долевого строительства дольщикам», - сообщает Андрей Самара, генеральный директор ООО «Синергия» (холдинг «СКМ Групп») , то есть если стена треснет в подъезде, а не в квартире, привлечь застройщика к ответственности не получится (во всяком случае, по 214 закону).
Как уверяет Андрей Самара, 214 закон не гарантирует и характер использования общего имущества и нежилых помещений, входящих в состав новостройки. Так, если дольщику обещали, что под его квартирой разместится, к примеру, центр детского творчества, по окончанию строительства может выясниться, что в этом помещении будет открыт супермаркет. В подобных случаях можно расторгнуть договор, но только по суду, вернув лишь потраченные средства и проценты за пользование ими.
Сроки сдачи под вопросом
К сожалению, 214 не может защитить покупателей жилья и от долгостроя, хотя срокам строительства в документе посвящена целая статья 6 «Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства». Согласно этой статье в ДДУ застройщик должен обозначить срок, в который он обязуется передать квартиру дольщику, причем во всех договорах указывается один и тот же срок. «Иное допускается только если дом многосекционный, тогда застройщик вправе установить разные сроки для разных блок-секций, но надо учитывать, что секция считается секцией только когда она имеет отдельный подъезд и отдельный вход на придомовую территорию», - отмечает Дмитрий Гринин («Галс-Девелопмент»).
Естественно, застройщик обязуется соблюдать этот срок, а если не выполняет обязательство, то платит неустойку (пенни) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки по договорам, где дольщиком выступает юридическое лицо, и в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ по договорам, заключенным с физическими лицами. «Собственно эта мера ответственности является одним из основных стимулов застройщика для завершения строительства в установленные сроки», - утверждает Андрей Самара («Синергия» (холдинг «СКМ Групп»)). Но как отмечает Наталия Иванова, директор Департамента по связям с общественностью Группы Компаний ПИК, уплата неустойки, тем не менее, не гарантирует сдачу объекта к намеченной дате. И к тому же закон 214 разрешает переносить сроки сдачи объекта, причем неограниченное число раз. Единственно, что должен для этого сделать застройщик - предупредить дольщика о сдвиге не менее чем за 2 месяца до срока, указанного в ДДУ или в дополнительном соглашении. Известны случаи, когда сроки сдвигались в течение 3-5 лет, а иногда доходило и до 10.
Правда, участник долевого строительства тоже имеет право голоса и может отказаться от новых условий, требовать выплату пенни, а по истечении двух месяцев с предполагаемой даты передачи квартиры, указанной в ДДУ, может расторгнуть договор в одностороннем порядке, причем без соответствующего решения суда (п.1 статья 9 ФЗ 214). Но, как правило, застройщики не спешат возвращать деньги и пытаются уговорить дольщика подождать «еще совсем чуть-чуть». «Поэтому несмотря на то, что закон в таких случаях не предусматривает судебного порядка расторжения ДДУ, расторгать его приходится как раз в судебном порядке», - отмечает Андрей Самара («Синергия» (холдинг «СКМ Групп»)). И пенни обычно выплачивают тоже только по суду.
Однако, большинство дольщиков в суды не стремится, так как им выгоднее получить долгожданную квартиру, а не уплаченные когда-то деньги, особенно если цены на недвижимость успели существенно вырасти и с вырученной суммой в лучшем случае доступны лишь очередные новостройки на стадии котлована.
«На застройщика можно подать в суд, можно взыскать с него деньги, можно привлечь руководителя к уголовной ответственности, например, за мошенничество. Но от всех этих действий дом сам собой не построится и в эксплуатацию не введется», - замечает Роман Казанцев («СтройМенеджмент»). Вот и приходится ждать, и иногда годами. Причем в такой ситуации могут оказаться даже те, кто приобретает квартиры на довольно высоких стадиях строительства, ведь застройщик не задерживает строительство просто так, на это, как правило, всегда есть причины: от проблем с подрядчиком до финансовых сложностей на фоне кризиса.
И особенно обидно, если дом уже построен, но застройщик тянет с оформлением акта передачи квартиры, либо объект никак не вводится в эксплуатацию по вине вовсе не застройщика, а других организаций, например, ответственных за подведение коммуникаций. «Увы, 214 закон не защищает застройщиков от задержки разрешения на ввод построенного объекта недвижимости в эксплуатацию, и, соответственно, дольщик рискует остаться без свидетельства о государственной регистрации права собственности на неопределенный срок», - говорит Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»). А значит, как отмечает Дмитрий Гринин («Галс-Девелопмент»), покупатель не может оформить прописку или распорядиться своей квартирой, например, сдать ее в аренду или подарить.
Резюме
Даже при использовании ДДУ, долевое строительство содержит в себе долю риска, можно столкнуться и с низким качеством объекта, и с серьезным затягиванием сроков строительства. Мы продолжим тему «дырок» в законе об участии в долевом строительстве в ближайших выпусках портала.
Конституционный суд Российской Федерации (КС РФ) признал, что в случае банкротства застройщика гарантированы должны быть права всех участников долевого строительства, независимо от того, требует дольщик квартиру или деньги. Ранее Высший Арбитражyый Суд Российской Федерации (ВАС РФ) усмотрел в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» противоречие: права «квартирных» дольщиков обеспечены залогом этих квартир, а денежные требования дольщиков обеспечения не имеют. Формально КС РФ отказался принять к рассмотрению запрос ВАС РФ.
По мнению авторов интернет-портал Zakon.ru , в определении, при этом, имеется «позитивное содержание»: в нем высказана правовая позиция в пользу гарантирования денежных требований дольщиков. Запрос ВАС РФ датирован 22 июля 2013 г. и касается проверки конституционности положений ч. 3 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ и п. 1 ст. 131 Закона о банкротстве. Запрос был связан с рассмотрением в Президиуме ВАС РФ 14 мая 2013 дела № ВАС-13962/12 , рассмотрение которого было приостановлено.
Гражданка приобрела у застройщика право на квартиру в строящемся многоквартирном доме, отношения были оформлены по закону № 214-ФЗ. Застройщик попал в процедуру банкротства, требование дольщицы было включено в реестр требований кредиторов в третью очередь. Требование учитывалось как денежное, поскольку незадолго до возбуждения дела о банкротстве застройщика дольщица расторгла договор и требовала возврата денег. Спор же возник из-за того, что дольщица потребовала учесть свое требование как обеспеченное залогом на основании п. 1 ч. 2 ст. 12.1 закона № 214-ФЗ. Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций признали требование дольщицы залоговым, однако не указали, залогом какого именно имущества это требование обеспечено. Суд кассационной инстанции отказался признать дольщицу залоговым кредитором, и дело дошло до президиума ВАС.
Судьи ВАС усмотрели в нормах 214-ФЗ правовую неопределенность: ст. 12.1 определяет, что залогом (либо поручительством) обеспечиваются все требования дольщиков, включая требования о возврате денег по расторгнутым договорам. А ч. 1 ст. 13 закона № 214-ФЗ сужает круг предметов залога: с момента разрешения на ввод дома в эксплуатацию в залоге у дольщиков находятся только квартиры, являющиеся объектами долевого строительства. Таким образом, право залога «привязывается» к конкретному объекту, права на который дольщик приобрел по закону № 214-ФЗ, и иные объекты предметом залога уже не являются. В деле, рассматриваемом в ВАС, застройщик успел сдать дом в эксплуатацию, а квартира, которую изначально хотела приобрести дольщица, была продана другому гражданину.
ВАС РФ посчитал, что спорные положения могут не соответствовать ст. ст. 19 и 35 Конституции, поскольку нарушают конституционный принцип равенства и гарантии охраны права собственности. По мнению ВАС РФ, все кредиторы должны быть в равных условиях, и дольщики, требующие возврата денег (в том числе по расторгнутым договорам), не должны быть лишены гарантий, предусмотренных ст. 12.1 закона № 241-ФЗ. ВАС РФ посчитал неправильным исключение из предметов залога тех квартир в доме, которые не были объектами долевого строительства. ВАС РФ не согласился с тем, что дольщики, требующие квартиры, и дольщики, требующие возврата денег, оказываются в неравных условиях с точки зрения обеспечения их требований.
КС РФ не нашел в оспариваемых нормах противоречия Конституции. По мнению КС РФ, ч. 3 ст. 13 закона № 214-ФЗ «позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом». Таким образом, КС РФ подтвердил гарантии, предоставленные дольщикам по «квартирным» требованиям.
Одновременно КС РФ подчеркнул, что права иных дольщиков также должны быть гарантированы. Со ссылкой на п. 1 ч. 1 ст. 12.1 закона № 214-ФЗ КС РФ определил, что «залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства,.. – залогом обеспечивается и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом (в частности, при расторжении договора – статья 9) и (или) договором».
Оспариваемые нормы КС РФ признал соответствующими Конституции, подчеркнув, что эти нормы устанавливают «гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства». По сути, такой вывод допускает залоговое обеспечение денежных требований дольщиков – правда, только в случае, если у застройщика остались нераспроданные другим дольщикам квартиры и иное имущество многоквартирного дома.
Надежные застройщики предпочитают работать согласно закону №214-ФЗ. Это значит, что квартиры в новостройках продаются на основании заключения договора долевого участия. Благодаря этому, покупатели получают определенные гарантии, их риски снижаются. В условиях закона 214-ФЗ квартира регистрируется в ГУ ФРС (Федеральная регистрационная служба), поэтому можно быть уверенным в надежности договора. Недобросовестный застройщик не сможет продать ее дважды. Закон дает возможность продавать жилье по переуступке еще до перевода квартиры в собственность.
Федеральный закон 214-ФЗ регулирует отношения между физическими лицами юридическими лицами-застройщиками, правила привлечения средств населения для строительства жилья на основе договора долевого строительства, возникновение права собственности у покупателя жилья. В законе оговаривается гарантия прав и интересов, сохранности имущества участника.
Статьи закона предусматривают различные ситуации по невыполнению статей договора. Они защищают участника долевого строительства от обмана, от неполного выполнения условий договора. Основываясь на положения закона, можно найти способы решения спорных вопросов с застройщиком и взыскания с него убытков.
Закон жестко вынуждает застройщика выполнять условия договора долевого участия.
Он предлагает варианты, когда дольщик с полным правом может расторгнуть договор и получить от застройщика неустойку. Это возможно по следующим причинам:
- При невыполнении застройщиком сроков строительства, оговоренных в договоре.
- В случае приостановки или прекращения строительства новостройки или другого объекта, в составе которого возводится дом с долевым участием, а также при возникновении обстоятельств, подтверждающих изменение сроков объекта.
- При внесении в проект строительства значительных изменений, в том числе и изменений в размере объекта долевого строительства.
- При изменении назначения нежилых помещений или общего имущества в новостройке.
- В случае нарушения обязанностей, вмененных застройщику согласно части 2-й статьи 7 закона.
- При нарушении качества строительства объекта долевого строительства.
- В иных случаях, оговоренных законом.
Расторжение договора обязывает застройщика вернуть средства, оплаченные дольщиком по договору долевого строительства. Кроме этого застройщик должен выплатить пеню за использование средств дольщика. Она насчитывается в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка на день возврата средств дольщику за весь период, прошедший с даты внесения им средств на счет застройщика.
Любое невыполнение застройщиком своих обязательств в рамках закона грозит ему штрафными санкциями, которые выплачиваются в пользу дольщиков.
Закон 214-ФЗ - это свод положений, всесторонне защищающих дольщиков. Он однозначно определяет понятие сроков сдачи объекта, наказания застройщиков при нарушении закона. Важно и то, что договор долевого участия регистрируется ФРС и контролируется государственными органами.
Перед регистрацией договоров долевого участия ФРС проверяет документы застройщика, анализирует его деятельность, оценивает конкретный проект застройщика. Это значительно снижает риски мошенничества, срыва сроков сдачи.
В случае, когда застройщик не работает по закону 214-ФЗ и продает квартиры другим способом, не по ДДУ, покупатель должен очень осторожно подходить к договору с такой компанией. Это может говорить о том, что застройщик не может пройти проверку ФРС. Поэтому покупатель не имеет никаких гарантий по части сдачи дома, соблюдения сроков и выполнения застройщиком обязательств.
Если сравнивать покупку жилья по ДДУ (договора долевого участия) и ПКП (предварительный договор купли-продажи), следует понимать различие. Оно состоит в том, что ДДУ можно продать по переуступке, а ПКП нельзя. Если застройщик не желает регистрировать собственность, ДДУ поможет выделению собственности через ГУ ФРС. В случае с ПКП такое возможно лишь с помощью суда.
Регистрация в ФРС устраняет проблему двойной продажи жилья. Она могла возникнуть либо из-за мошенничества застройщика, либо в результате ошибочных действий менеджеров по продаже. Часто квартиры, продаваемые на стадии котлована, оказывались задвоенными в результате ошибок и отсутствия на них номеров. Регистрация в ФРС - серьезный процесс, который подразумевает электронную регистрацию и создание четких баз жилья.
Положительный момент при регистрации в ФРС и в том, что она устраняет нестыковки и несогласованность действий застройщика и инвестора или застройщика и подрядчика. Эти ситуации предполагают продажу застройщиком части квартир подрядчику или инвестору. Продажа квартир населению и теми, и другими приводят к аннулированию договоров, появлению двух хозяев на одну квартиру, потере и денежных средств, и собственности.
Неприятные ситуации возникали и в том случае, когда покупатель квартиры выяснял, что не может получить ее в собственность в связи с нахождением ее в залоге. Застройщик часто берет кредит у банка, выставляя в залог квартиры. И в случае невозврата застройщиком кредита, банк не позволит оформить на них собственность.
Эти проблемные ситуации создают договора паевого взноса, договора ЖСК (жилищно-строительный кооператив), договора предварительной купли-продажи. Заключение договора долевого участия устраняет эти риски и максимально защищает покупателя жилья.
214-ФЗ вовсе не панацея от всех возможных проблем при покупке квартиры в новостройке. О слабых сторонах 214-ФЗ рассказывает Олег Сухов, адвокат «Юридического центра адвоката Олега Сухова».
214-ФЗ не может гарантировать получение квартир в собственность
ФЗ-214 «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ….» не может гарантировать дольщикам получение квартир в собственность. В частности, если застройщик подписывает и регистрирует в Росреестре договор участия в долевом строительстве, это означает, что на текущий момент у застройщика соблюдена вся процедура оформления документов, позволяющая строить многоквартирный дом, не более. Например, как показывает практика, в процессе строительства могут возникнуть проблемы, в соответствии с которым строительство может быть остановлено, возникнут споры с администрацией или подрядными, инвестиционными компаниями. Наконец, застройщик может обанкротиться. При всех вышеперечисленных прецедентах, дольщики не смогут получить квартиры в собственность. Дополняя изложенный выше пункт, необходимо обратить внимание на то, что рассматриваемый 214-ФЗ в действующей редакции не обеспечивает дольщикам право на оплаченное имущество при банкротстве застройщика. При банкротстве строительной компании договоры долевого участия утрачивают свою силу, а у дольщиков аннулируется право претендовать на предполагаемые к получению метры.
214-ФЗ не способен подстегнуть застройщика на надлежащее исполнение обязательств
Согласно судебной практике, данный закон не способен подстегнуть застройщика на надлежащее исполнение обязательств и выплату убытков и неустойки в надлежащем размере. Проще говоря, установленные законом штрафные санкции для застройщика в судебной практике либо не применяются, либо их применение носит характер - ниже низшего предела. Можно выделить два основных защитных направления, которые не отражены в законе, и не обеспечивают его действительную сущность: отсутствие реального механизма привлечения к ответственности должностных лиц застройщика и самого застройщика при неисполнении 214-ФЗ, а также отсутствие механизма, обеспечивающего гарантированное, безрисковое получением дольщиком оплаченного им объекта недвижимости.
На что стоит обращать внимание при подписании 214-ФЗ
Сроки завершения строительства дома. Указанный срок должен быть не просто зафиксирован в договоре, но и кроме того, договор должен содержать условия, в соответствии с которыми застройщик не вправе в одностороннем порядке изменять сроки завершения строительства дома.
Не менее важны сроки передачи квартиры дольщику по акту приема передачи. Во-первых, именно акт приема передачи квартиры является первым этапом завершения отношений с застройщиком, а во-вторых, именно с данной даты рассчитывается неустойка при задержке строительства.
Стоит обращать внимание на условия договора в части изменения оплаты при увеличении или уменьшения метража квартиры после обмеров БТИ при завершении строительства дома. Т.к. именно в данной части застройщики пытаются возложить обязательства по доплате на дольщиков и снять такую обязанность с себя.
Отдельного внимания заслуживает подсудность рассмотрения возникающих споров. Данное положение является очень важным, т.к. если в договоре дольщик согласится с условием о рассмотрении споров в суде другого города (а это бывает не так редко, как многим представляется), то судиться придется в другом городе, что очень неудобно и накладно.
В итоге
214-ФЗ имеет значительное количество пробелов и не выполняет основной функции, на которую направлен, а именно, обеспечение 100% защиты дольщиков. Кроме того, договор об участии в долевом строительстве исключает дольщиков из числа лиц, которые не попадут в реестр требований кредиторов и не лишатся своих квартир. Проще говоря, дольщики полагают, что 214-ФЗ защищает их права на имущество при банкротстве застройщика и реализации с аукциона конкурсной массы. Данное заблуждение является мифом, т.к. недостроенные квартиры в новостройках подлежат продаже через торги как активы застройщика с утратой дольщиками их прав на квартиры, а договоры долевого участия не являются обеспечительной мерой для исключения квартир из конкурсной массы.
Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
